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Le choix d'une formule inadaptée peut avoir des conséquences tout au long de la vie. L'indivision, (articles 815 et suivants du Code Civil), s’applique "automatiquement", lorsque l’on achète à plusieurs quelle que soit la situation des acheteurs : marié, concubin, pacsé, frère et sœur…. Pour l’éviter, faut dès le départ choisir une autre formule (SCI, démembrement de propriété, tontine…).

 Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part indivise du bien, déterminée au départ par un pourcentage représentant sa contribution au financement du bien. Cette quote-part n’est pas matérialisée en nombre de m² par exemple, ou en une partie déterminée du bien.

La part de chaque concubin ou partenaire pacsé doit être rigoureusement établie. L'acte d'acquisition constate la répartition de la propriété du bien, exprimée en pourcentage. A défaut d'indication précise, les concubins ou partenaires pacsés sont considérés propriétaires du bien par parts égales. Si cela n'est pas le cas, il est important de préciser les quotes-parts en tenant compte au réel des apports personnels et de la participation de chacun au remboursement du ou des prêts. En effet, il s’agit d’une part d’éviter d'éventuels conflits lors d'une séparation ou d'un décès et d’autre part, de se parer contre une requalification en donation déguisée par l'administration fiscale. Le concubin ou le partenaire pourrait se voir réclamer le paiement des droits de mutation à titre gratuit, au tarif en vigueur entre les membres du couple, ainsi que des intérêts et des pénalités de retard. Enfin, l'avantage accordé à celui qui n'a pas financé totalement sa quote-part devra être qualifié.

Principal inconvénient de l’indivision : toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Cela peut entraîner bien des désagréments en cas de mésentente ou de décès de l’un des indivisaires.

 

En cas de séparation de concubins, soit l’un rachète la part de l’autre, soit le bien est vendu, à condition que les deux soient d’accord sur le principe de la vente et sur son prix. Le principe de base est cependant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » ; tout indivisaire a donc la possibilité de demander le partage. Celui-ci sera amiable ou judiciaire selon les circonstances et la nature des relations entre les indivisaires.

 

En cas de décès de l’un des indivisaires, ce sont les héritiers du défunt qui héritent de la quote-part indivise. En cas de testament en faveur d’un indivisaire, les droits de succession peuvent s’avérer très élevés, notamment pour les concubins. Par ailleurs, lorsque l’indivisaire survivant n’est pas héritier, il se retrouve en indivision avec les enfants de l’indivisaire décédé ou bien avec ses parents. Autant de situations qui peuvent s’avérer source de conflits. En effet, le survivant d'un couple non marié n'a aucun droit légal dans la succession du défunt, il n'est pas son héritier. Il n'a donc pas le droit d'occuper le bien postérieurement au décès, sauf si les héritiers du concubin ou du partenaire pacsé décédé l'y autorisent. Pour éviter que le survivant ne soit contraint de quitter le bien ou de le vendre, le notaire peut proposer plusieurs solutions :

• La faculté d'acquisition de l'article 1873-13 du Code civil : elle permet aux indivisaires de décider qu'au décès de l'un d'eux, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt. Cette décision doit être prise dans le délai d'un mois à compter de la mise en demeure adressée au concubin ou partenaire pacsé par les héritiers
• Le testament : le survivant reste propriétaire de sa quote-part. Il n'a de droit sur la part du défunt que si ce dernier avait pris des dispositions testamentaires en sa faveur (legs d'un usufruit, d'un droit d'usage et d'habitation, ou de la pleine propriété). Mais outre que le concubin est taxé à 60 % après abattement de 1500 euros sur ce qu'il recueille, son legs ne doit pas porter atteinte à la réserve d'éventuels héritiers réservataires (enfant, père et mère...). Les règles sont identiques pour les partenaires pacsés sauf en ce qui concerne l'imposition (abattement de 57 000 euros et droits s'élevant à 40 % jusqu'à 15 000 euros et 50 % au-delà). Chaque concubin ou partenaire doit rédiger son propre testament et peut le confier à son notaire
• le pacte de préférence : il peut être stipulé au profit d'un indivisaire. L'intérêt est d'accorder au partenaire ou concubin survivant, un droit prioritaire en cas de cession par l'autre, de sa quote-part du bien. Contrairement à la faculté d'acquisition précédemment décrite, le pacte de préférence est purement conventionnel. Il est important de rédiger les clauses avec précaution.